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Infiltrazioni in appartamenti:

responsabilita' e prova del danno


Purtroppo capita spesso che l'appartamento del singolo condomino venga danneggiato da infiltrazioni d'acqua provocate da rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell'edificio. L'immediata reazione del condomino in siffatte situazioni e' quella di informare l'amministratore e di pensare al risarcimento dei danni che ricevera' dall'assicurazione del condominio. Spesso, pero', non sono facilmente individuabili le cause delle infiltrazioni verificatesi. Si spiega allora la copiosa giurisprudenza che ormai si e' formata su questo tema. Avere il proprio appartamento danneggiato da infiltrazioni, infatti, comporta per il condomino, oltre che un materiale esborso per il ripristino delle parti danneggiate, anche un non indifferente disagio nelle relazioni sociali all'interno della collettivita' condominiale.

Quando e' responsabile il condominio

Salvo particolari ipotesi e' il condominio che deve risarcire il danno, intendendosi per tale, preliminarmente, il dovere di provvedere immediatamente a eseguire i lavori di ripristino, oltreche' al pagamento degli arredi, delle suppellettili, dei rivestimenti, qualora questi ultimi dovessero essere stati danneggiati.

Tale principio si basa essenzialmente sul presupposto che il condominio e' tenuto alla custodia e alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio talche' il singolo condomino, ponendosi come terzo nei confronti del condominio stesso, puo' agire nei confronti di quest'ultimo per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosita' diparti comuni dell'edificio, dalle quali provengono le infiltrazioni d'acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprieta' esclusiva.

L'art. 2051 del cod. civ.

Il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento l'art. 2051 del codice civile

Ciascuno e' responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo

che provi il caso fortuito' per stabilire in via generale la responsabilita' del custode

della cosa per i danni da questa cagionati. La genericita' del termine 'cosa',

usato dalla legge, pone in evidenza il carattere di generalita' della norma. Nella

fattispecie delineata dall'art. 2051, la 'cosa'non ha rilievo autonomo, ma essa e' vista

dalla legge come funzionalmente collegata con la sua custodia, ai fini della prevenzione del danno cagionato a terzi.

Sotto il profilo della prova liberatoria, l'art. 2051, prevede a carico del custode

l'onere di provare il caso fortuito. La mancata prova del fortuito rende responsabile

il custode della cosa, rimanendo a suo carico la causa ignota che ha cagionato

il danno.1 L'ipotesi in questione sarebbe un caso di responsabilita' oggettiva

o, quantomeno, un caso in cui la colpa non avrebbe rilievo, essendo determinante per

non rispondere del fatto, invece, la prova positiva del fortuito, alla quale non po-trebbe essere equiparata la prova dell'assenza di colpa.

La responsabilita' oggettiva del custode

La dottrina, in seguito a una serie di pronunciamenti giurisprudenziali, sostiene da

tempo che debbano considerarsi elementi caratterizzanti il giudizio di responsabilita'

ex art. 2051 cod. civ. solo la cosa, la nozione di custodia e il nesso causale e che,

pertanto, la fattispecie non possa ricostruirsi in altro modo se non in termini di

responsabilita' oggettiva. Una delle prime applicazioni pratiche di tale orientamento e' stata accolta dal Tribunale di Venezia che, con sentenza del 28 marzo 1997, ha stabilito: "in tema di danno cagionato da cose in custodia, l'art. 2051 prevede un'ipotesi di responsabilita' oggettiva dalla quale il custode puo' essere

esonerato solo attraverso la dimostrazione dell'esistenza di un elemento in grado

di escludere il nesso causale fra la cosa ed il fatto dannoso. Questa sentenza,

accogliendo la ricostruzione oggettiva della fattispecie, sviluppa i presupposti

gia' fissati da una recente pronuncia della Cassazione che, in un caso sorprendentemente analogo, escludeva dal giudizio di responsabilita' ex art. 2051 ogni indagine sull'omissione nel controllo della cosa da parte del custode, limitandosi a valutare la prova del nesso causale fra il danno e il bene in custodia. Proseguendo nell'ambito delle pronunce di merito si segnala quella emessa dal Tribunale di Milano del 31 dicembre 2004, secondo cui: Il proprietario dell'appartamento nel quale sono in atto lavori di ristrutturazione dell'impianto di riscaldamento non puo' essere ritenuto responsabile - quale custode ex art. 2051 cod. civ. ovvero quale committente ex art. 2049 - dei danni causati da infiltrazioni di acqua nella unita' immobiliare sottostante qualora, pur essendosi attivato al fine di ottenere lo svuotamento (durante l'esecuzione dei lavori commissionati) dell'impianto di riscaldamento centralizzato a opera dell'impresa incaricata della sua gestione e della sua manutenzione, quest'ultima abbia disatteso la richiesta avanzata in tal senso dall'amministratore del condominio, limitandosi a ridurre il livello dell'acqua presente nel circuito, posto che se avesse provveduto allo 'svuotamento' non ci sarebbe stata alcuna fuoriuscita dalle tubazioni. In merito a questa pronuncia non si rinvengono precedenti analoghi sul caso di specie anche se sulla base di tali presupposti si e' ritenuto, per esempio, che il proprietario di un edificio che provoca infiltrazioni di acqua su un muro in comune deve, oltre a rifondere i danni cagionati, provvedere a porre in essere le opere necessarie per interrompere le infiltrazioni (Trib. Savona, 5 ottobre 2004). Ancora, si e' affermato che nel caso di infiltrazioni conseguite alla tracimazione dell'acqua dalla vasca da bagno per colposa disattenzione del conduttore, a rispondere dei danni derivati a terzi e' esclusivamente quest'ultimo (quale custode dell'immobile), dovendosi escludere una responsabilita' solidale del proprietario locatore, ipotizzabile solo nel caso di accertamento della inerenza del danno alla rottura di parti murarie dell'impianto idrico, non effettivamente controllabili dal conduttore (Trib. Milano, 16 settembre 2004). E infine, la responsabilita' presuntiva del condominio, di cui all'art. 2051 cod. civ., nei confronti del singolo proprietario di un appartamento per i danni subiti a causa di ripetuti episodi di reflusso di acque nere, viene meno solo se il terzo responsabile dell'illecito viene individuato, poiche' il fatto ignoto rimane a carico del responsabile oggettivo (Trib. Roma, 25 ottobre 2005).

Spostando la nostra indagine nell'ambito della giurisprudenza di legittimita', rilevante

interesse assume la sentenza n. 376/2005 emessa dalla Cassazione secondo cui posto che la responsabilita' per danni da cose in custodia e' di natura oggettiva, incombe sull'attore la dimostrazione del nesso eziologico fra la cosa e l'evento dannoso,

mentre spetta al custode l'onere della prova liberatoria, consistente nell'individuazione di un fattore estraneo idoneo a interrompere tale nesso causale.

In questo caso la Cassazione affronta la tematica della cosiddetta causa ignota con riferimento alla responsabilita' del custode, ribadendo che la responsabilita' ex art. 2051 cod. civ. si fonda sul mero rapporto di custodia, con esclusione di qualunque rilevanza del comportamento del responsabile, che resta assolutamente estraneo alla fattispecie.

Lo stesso ente giudicate ha ribadito con una ulteriore sentenza (la n. 5326/2005) che in tema di responsabilita' civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all'art. 2051 cod. civ. individua un ipotesi di responsabilita' oggettiva, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza

del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento

lesivo, senza che assuma rilievo in se' la violazione dell'obbligo di custodire la cosa

da parte del custode, la cui responsabilita' e' esclusa solo dal caso fortuito.


Da quanto detto possiamo concludere dicendo che:

a. incombe all'attore - condomino danneggiato - la prova del nesso eziologico tra la

cosa e l'evento lesivo;

b. al convenuto - il condomino che ha provocato il danno - la prova del caso fortuito;

c. il condominio, quale custode dei beni e deiservizi comuni, e' obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinche' le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione diproprieta' esclusiva di uno dei condomini.


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